Мечты Мастера
Один из главных героев романа «Мастер и Маргарита», выиграв в лотерею крупную сумму, снял в переулке близ Арбата квартиру в подвале маленького домика. Позже он так рассказывает о ней соседу по психбольнице Ивану Бездомному: «Ах, это был золотой век! Совершенно отдельная квартирка, и ещё передняя, и в ней раковина с водой, <…> маленькие оконца над самым тротуарчиком, ведущим от калитки. Напротив, в четырёх шагах, под забором, сирень, липа и клён. Ах, ах, ах! Зимою я очень редко видел в оконце чьи-нибудь чёрные ноги и слышал хруст снега под ними. И в печке у меня вечно пылал огонь!».
Квартирный вопрос, который, по словам другого героя романа, «сильно испортил москвичей», касался Булгакова напрямую: приехавшему в начале 20-х годов в Москву писателю долгое время не удавалось получить прописку и найти постоянное жильё, а однажды даже пришлось ночевать на улице.
Москва с получением статуса столицы и приходом НЭПа переживала бурный рост: в город из голодающих деревень стремилось практически всё трудоспособное население страны. Квартиры «уплотнялись», и нередко в одной комнате жило сразу несколько семей. Жильё подвергалось перепланировке при помощи фанерных перегородок. Так появлялись «квартиры» площадью в несколько квадратных метров. Вот как сам Булгаков описывал их в одном из фельетонов:
«Товарищу такому-то квартира была предоставлена, и у товарища такого-то я вечером побывал. На лестнице без перил были разлиты щи, и поперёк лестницы висел обрезанный, толстый, как уж, кабель. В верхнем этаже, пройдя по слою битого стекла, мимо окон, половина из которых была забрана досками, я попал в тупое и темное пространство и в нём начал кричать. На крик ответила полоса света, и, войдя куда-то, я нашёл своего приятеля. Куда я вошёл? Чёрт меня знает. Было что-то тёмное, как шахта, разделённое фанерными офисными перегородками на пять отделений, представляющих собою большие продолговатые картонки для шляп. В средней картонке сидел приятель на кровати, рядом с приятелем его жена, а рядом с женой брат приятеля, и означенный брат, не вставая с постели, а лишь протянув руку, на противоположной стене углём рисовал портрет жены. Жена читала “Тарзана”».
После таких описаний становится понятно, почему тихая квартира в подвале была для Мастера пределом мечтаний.
Дрова, огонь и вода
Но что это было на самом деле за жильё? Нужно отметить три момента, на которых особенно заостряет внимание Мастер. Первый — раковина с водой, о которой он говорит «с гордостью». Многие дома первые зимы после революции стояли без отопления. Замёрзшие трубы канализации и водопровода разорвало, и чаще всего воду носили в вёдрах с улицы. Своя собственная раковина, не говоря уже о ванной, была в те времена огромной роскошью. В коммунальных квартирах ванные были общие, причём мытьё в них назвать приятным было нельзя. Вот как Булгаков описал этот процесс в фельетоне «Трактат о жилище»: «Наталья Егоровна бросила этой зимой мочалку на пол, а отодрать её не могла, потому что над столом 9 градусов, а на полу совсем нет градусов и даже одного не хватает. Минус один».
Второй момент — печка, а особенно то, что в ней «вечно пылал огонь!». Люди отапливали дома при помощи печей. Но где достать в городе дрова? Герберт Уэллс, побывавший в молодой советской республике в 1920 году, потом писал, что «…все деревянные дома были разобраны на дрова, и одни лишь их фундаменты торчат в зияющих провалах между каменными зданиями». В топку шли не только дома, но и деревянные мостовые, библиотеки и вообще всё, что могло гореть. Поэтому хорошая печка в квартире, а особенно наличие дров было огромной роскошью.
Третий момент — найм квартиры «у застройщика». Во времена НЭПа многим людям, нередко в обход закона, выдавалось разрешение на строительство домов в Москве, после чего они становились их собственниками. То есть, Мастер снял квартиру в подвале чьего-то маленького частного дома, который, скорее всего, был построен в нарушение строительных норм.
Новые подвалы
Сегодня квартиры в полуподвале встретить можно довольно редко, но не потому, что нет желающих их купить. Такое жильё, согласно данным экспертов компании «Домус финанс», стоит на 15–20 % дешевле обычного, а значит, в условиях высоких московских цен на недвижимость покупатели на него обязательно бы нашлись. Квартиры не делают в подвалах потому, что, согласно современным строительным нормам и правилам, уровень пола жилого помещения должен быть выше планировочной отметки земли, а значит, располагать жильё в подвале нельзя.
Еще одним препятствием для появления квартир в московских подвалах стал запрет на устройство лестниц в двухэтажных квартирах. Если раньше можно было, пройдя несколько инстанций, выкупить подвал под квартирой и присоединить его к ней, проделав лестницу в полу, то сегодня этого сделать не получится, и желающих купить подвал сильно поубавилось.
К тому же, проживание в «подземелье» обычно не отличается особой комфортностью: «Здесь часто бывает сыро, холодно, а иногда появляются и крысы. В старых домах в таких квартирах низкие потолки, а окна, если они есть, пропускают совсем немного солнечного света. Всё это создает психологический дискомфорт для жильцов», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Преимущество у полуподземных квартир, по сути, только одно — более низкая цена.
С другой стороны, исключать, что подвалы в Москве будут заселять, всё же нельзя. Ставшие особенно популярными в последнее время апартаменты представляют из себя жильё, которое по документам записано как нежилое помещение. То есть, на такую недвижимость не распространяются строительные нормы для жилых помещений, а значит, устроить апартаменты можно и в подвале. «По документам такая квартира всё равно будет считаться нежилым помещением, а значит, владелец не сможет прописаться в ней, да и платить «коммуналку» и налог придётся больше, так как ставки выше. В качестве примера можно привести ЖК «Оквиль» в Лесных Полянах. Но вряд ли такая практика получит распространение, потому что подобные квартиры пользуются крайне низким спросом. Даже несмотря на значительный дисконт», — считает Литинецкая.
Подвалы дороже квартир
Если говорить о центре города, то подвальные помещения здесь стоят не дешевле, а иногда и дороже квартир. Их намного легче перевести в нежилой фонд и сдавать как коммерческие помещения в аренду. Однако это актуально только для полуподвальных квартир, расположенных в центре. Например — в одном из арбатских переулков.