Коммерческая недвижимость в Севастополе: где у вас здесь "проходное место"?

иллюстрация: открытые источники

Коммерческая недвижимость в Севастополе: где у вас здесь «проходное место»?

 

В последние пару-тройку лет город-Герой стал этаким местом притяжения всех тех,  кто уверен — полуостров надо обживать. «Делать бизнес», строить карьеру и возделывать «непаханое поле», оставшееся после Украины, сюда съезжаются со всей России. Стремятся в регион и чиновники в государственные кресла, и бизнесмены, главная задача которых расширить своё дело или же перекочевать с ним поближе к Чёрному морю. Последнюю категорию, естественно, интересует коммерческая недвижимость в Севастополе. Главные аспекты этой темы сегодня и озвучим, а заодно и, вероятно, поумерим пыл приезжих «бизнес-воротил» насчёт «заходи кто хочешь, бери что хочешь».

ЗАПРОСЫ, ПРЕДЛОЖЕНИЯ, ЦЕНЫ

Сначала основной вопрос — какие севастопольские объекты сегодня жаждут арендовать предприниматели? Отметим сразу: наиболее востребованные районы, где бизнесмены хотят снять коммерческие площади — это центр, «спальники», территории поближе к пляжу и на пляжах. В абсолютных фаворитах: пр. Ген. Острякова (район Seе Mall) и Гагаринский район (Юмашевский и Сталинградский рынки).

Спрашивают ресторанчики и павильоны. Естественно, в «прикормленных» местах. Чем выше солнце, тем больше спрос на объекты, которые ближе к морю. Таких запросов сейчас много, — подтверждает начальник Отдела продажи и аренды коммерческой недвижимости АН «Мультидом» Марина Юрченко

И вот вам сразу оборотная сторона медали: запросов-то много, а стоящих предложений хватит не на всех. «Место под солнцем» нужно было занимать чуть раньше. В межсезонье: в декабре и в январе. Но и сейчас в «последний вагон» ещё можно вскочить, говорят специалисты. Правда, скорее всего, заплатить за счастье работать у моря придётся подороже. Что предлагают в аренду?

Объекты есть разного класса и формата работы. Есть «голые» павильоны. Они всю зиму простояли заколоченные, а теперь под сезон их будут реанимировать. Есть работающие точки: с установленным оборудованием и даже коллективом. Заходи и работай. Есть и варианты, когда сдают помещение, ставят оборудование, а вы приходите со своими сотрудниками. Всё дело в цене, если ты готов платить высокую цену за налаженный бизнес, то тебе такую возможность дадут. Но обычно люди хотят «нулевые объекты», — подчёркивает Марина Юрченко.

Каким бизнесом намереваются заниматься в арендованных помещениях их временные владельцы? Глобальных планов, как правило, никто не строит.

В торговых помещениях хотят размещать булочные, пирожковые, пончиковые… И пиво! Каждый третий обращающийся в агентство — «пивовар». За два последних года таких запросов было множество, — озвучивают статистику в «Мультидоме».

Ещё, естественно, интересуются так называемыми «наливайками» и торговыми точками в спальных районах. Вот тут риэлторы, как правило, разводят руками — таких предложений практически не бывает.

Такие места все заняты! Пробиться в эту сферу со стороны, в принципе, нереально. Если даже что-то освобождается, то тут же и занимается. Своими же. Это бизнес местных. Прийти на такое место откуда-то — «хочу 10-20 метров в проходном месте» — невозможно. Да и стоит это дорого. С магазинчиками в жилых домах, в спальных районах — та же ситуация. Там «сидят» владельцы помещений, которые они выкупили 20 лет назад, и уходить с насиженных и прибыльных мест не собираются. Сами торгуют, потому что это крайне выгодный бизнес. По своей «притягательности» для клиентов такие объекты дают фору и расположенным рядом торговым центрам. Естественно, их практически не сдают в аренду, — говорит Марина Юрченко. 

В торговых центрах, кстати, площади также предлагают арендаторам, а ещё активно сдаются объекты под офисы. Во всех районах города.

Стоит, между тем, отметить, что аренда практически любых метров в Севастополе влетает «в копеечку». Специалисты подчёркивают, что самые высокие цены в «спальниках». Очень дорого, к примеру, сдаются площади в районе Юмашевского рынка. Чуть дешевле — Сталинградского. Здесь на «бойких» местах предприниматели стремятся взять в аренду и магазинчики, и павильоны. Это могут быть и встроенные, и пристроенные помещения в жилых домах, и отдельно стоящие, и в торговых центрах. Цена за квадратный метр, в среднем, 1200 рублей.

В центре города – цена самая высокая. На торговые площади: от 1200-1300 рублей за кв.м. и выше. На улице Большой Морской — уже 1500 рублей. Если же речь ведём об офисах, то кв.м. обойдётся в 600-700 рублей. В стоящем отдельно здании или в жилом, которое расположено в проходном месте, — уже под 1000 рублей. Это при том, что в целом по городу такая аренда — 500 рублей за кв.м. Коммерческая недвижимость в Севастополе слишком переоценена, надо сказать. Аренда чрезвычайно высокая и бизнес её не выдерживает, — акцентирует директор Агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.

И это ещё одна особенность Севастополя. В городе мало торговых помещений, которые имели бы постоянных арендаторов. Площади постоянно пересдают. В отличие от той же крымской столицы.

Все изначально говорят, что заходят сюда надолго и всерьёз, но, как правило, выдерживают не более шести месяцев. Если сравнить, как выглядят торговые улицы в Севастополе и в Симферополе, то можно увидеть, что у нас в центре с регулярностью в два-три месяца едва ли не на каждом объекте появляются таблички – «Сдаётся в аренду». В Симферополе такого нет, там всё  занято и всё работает. Там торговый город, он насыщенный, транзитный. Все едут туда. Там аренды практически нет, а у нас сколько угодно, да ещё и высокая, — констатируют специалисты.

ОЖИДАНИЯ, РЕАЛЬНОСТЬ, ОШИБКИ

Дороговизна коммерческой недвижимости в Севастополе — загадка для специалистов и неприятная новость для тех, кто хотел бы её арендовать. Большинство готовы безболезненно расстаться с суммами в 400 рублей за кв.м., но по факту платят раза в два больше. И всё бы ничего, но для многих это становится неподъёмной ношей. Виной тому — слишком завышенные ожидания при нежелании серьёзнее относится к делу.

Арендаторы думают, что они возьмут помещение и… внезапно… за два-три летних месяца получат какую-то колоссальную прибыль. Но такого не бывает. Новичков никто не воспринимает сразу — нужно себя зарекомендовать. Нужно поработать, чтобы к тебе привыкли. И они не успевают. Местные на эти «грабли» наступают реже, а вот приезжие с материка предприниматели — поголовно. Надеются взять город штурмом «на новенького», но не рассчитывают, что придётся для этого приложить массу усилий, потратить гораздо больше времени и прогорают, — поясняет Марина Юрченко.

Грубо говоря, в Севастополе, при всей приветливости населения, к «новеньким» относятся без особого пиетета. Те же едут в город откровенно на заработки. Не рассчитывают в свои арендованные приобретения вкладывать ни много сил, ни много денег. Скорее наоборот, планируют выжать из них максимальную пользу за минимально короткий срок. Да ещё и приезжают без каких-либо интересных предложений. Большинство просто становятся дублёрами (да ещё и низкого качественного уровня) уже существующего здесь годами бизнеса.

То, что население города увеличилось в три раза за счёт приезжих, ещё ни о чем не говорит. Основной костяк – это севастопольцы. И у этих севастопольцев свой взгляд на мир, свой менталитет. Они любят понятные места. Привычные для себя. Привычную для себя кухню. У каждого есть свои парикмахеры, заправщики картриджей, продавцы булок и даже того же пива! Севастопольцы в привнесённом, но в абсолютно таком же просто не нуждаются. А приезжие почему-то уверены, что даже в примитивных вещах «откроют нам Америку». Тем более, когда хотят реализоваться здесь, наивно полагая, что пройдёт низкокачественное предложение. Не проходит. Бизнесу, который сюда приезжает, пора понять, что сюда вести «второй сорт» опрометчиво и это заканчивается потерей денег. Ехать «подзаработать на волне и пене» не стоит. Не получится, — подчёркивают в АН «Мультидом».

При этом специалисты считают, что в городе смогут выжить те, кто предложит нечто новое. Те, кто готов сначала вложить, а уж потом получать. Впрочем, для какого-то реального прогресса, действительно, придётся постараться. В том числе и в приведении в порядок помещений, которые будут браться в аренду. На день сегодняшний владельцы сдаваемых в аренду помещений, зачастую, не видят смысла поддерживать их в отличном или даже хорошем состоянии.

Считают, что вкладывать в этой ситуации просто незачем. Многие полагают, что придёт арендатор и переделает по-своему. Не вкладывают лишнего, нет. Как есть, так и отдают. Объект из года в год ветшает, он разрушается, но при этом цена остаётся прежней. Здесь почему-то не работает принцип, при котором чем старше, тем дешевле. Есть, конечно, отдельно взятые послушные арендодатели, которые ремонты делают, но это тоже редкость, — отмечает Марина Юрченко.

А ещё в Севастополе много объектов, у которых не всё в порядке с точки зрения юридической. И в основном это помещения, сдаваемые на сезон. На пляжных территориях, в частности.

Люди «жались» раньше поближе к морю, но и тогда у них были проблемы с введением помещений в эксплуатацию, есть они и сейчас, — говорят в АН «Мультидом». 

И, конечно, у многих владельцев помещений до сих пор на руках документы украинского образца. Специалисты подчёркивают — ситуация нормальная. Согласно 6 Федеральному закону переоформлять их необязательно. Но приезжие бизнесмены всё чаще настаивают на проведении этой процедуры.

Хозяев заставляют переделывать документы. Мотивируют тем, что будут проблемы с различными российскими материковыми ведомствами. Но такие сделки нередко очень затягиваются, а то и проваливаются. Однако так поступают в основном те, кто действительно нацелен здесь работать всерьёз. Те же, кто приезжает подзаработать, перехватить, то они, в принципе, не считают нужным «обрастать» документами. Торговцы чем-либо зачастую бизнесом занимаются вообще «втихушку». Есть такие. Пока за руку, естественно, не схватят, — рассказывает Марина Юрченко.

Но, как бы там ни было, а коммерческая недвижимость в Севастополе сейчас на пике востребованности. Вот только, ещё раз повторимся, — реальность во многих случаях не совпадает с ожиданиями. И, наверное, вина города в этом минимальна. «Залётные» предприниматели сами загоняют себя в угол неверной трактовкой ситуации.

Все, приезжая, произносят один и тот же начальный набор слов: у вас тут не умеют работать, спящий город, некачественные услуги. Вы тут — село! Сам, правда, из совсем уж глубинки. Но он же приехал с амбициями огромными. У него там этот бизнес получался. Сюда прибыл «расширяться». Снять ресторанчик, торговую точку…  Это озвучивание намерений, как правило, громко сопровождается и заявлением — «покажу, что такое по-настоящему «качественные услуги». Сначала это всегда так! Мы им обычно советуем поработать три месяца, а потом прийти и рассказать, как они здесь всё наладили. Не приходят почему-то. Они приезжают и уезжают. Никто не вернулся и не похвастался, — резюмируют в АН «Мультидом».

Грубо? Но факт. Ничего, к слову, не напоминает? Ситуация «в чиновничьей среде» аналогичная…

СОВЕТ…

И всё же отметим: Севастополь — перспективный город и вполне радушный, как и Крым в целом. И если вы готовы в него вкладывать, а не «срывать куш», то приезжайте. Профессионалы помогут и с недвижимостью определиться, и бизнес наладить. Только посерьёзнее, господа, отнеситесь к делу и всё у вас получится. А вот «арендаторов на час» севастопольцы за последние три года (во всех сферах) насмотрелись вдосталь, так что уже не ждут и не привечают.